Der erfolgreiche Bau von Gewerbeimmobilien

Das passende Grundstück für die Gewerbeimmobilie

Die niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre haben auch im Bereich der Gewerbeimmobilien in Rosenheim zu verstärkter Bautätigkeit geführt. Aufgrund der hohen Nachfrage sind entsprechende Grundstücke knapp und teuer geworden. Das gilt insbesondere für die Stadt Rosenheim und weitere Zentren im Rosenheimer Landkreis. Vertrauen Sie bei Ihrer Suche auf kompetente Helfer, die Sie bei der Grundstückssuche unterstützen. Ein gutes Maklerunternehmen kennt den Markt in Rosenheim und das Baurecht. Kompetente Makler kennen auch die richtigen Ansprechpartner in den jeweiligen Kommunen. Das spart viel Zeit und Geld. Denn häufig kann der Makler Ihnen über die folgenden Aspekte Auskunft geben, bzw. hält ein entsprechendes Exposé für das Objekt bereit.

Wichtige Kriterien für Ihre Gewerbeimmobilie

Als künftiger Bauherr in Rosenheim müssen Sie sich gründlich informieren. Ein Grundstück muss viele Kriterien erfüllen, bevor es ernsthaft für Sie in Frage kommt. Das bedeutet zunächst, dass Sie bei der zuständigen Kommune den Bebauungsplan einsehen um Ihre Möglichkeiten einschätzen zu können. Dazu gehört natürlich auch der Blick in das Grundbuch. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über möglicherweise eingetragene Wegerechte oder auch Vorkaufsrechte, die zu einer erheblichen Verzögerung Ihrer Pläne führen können.

Fragen zur Erschließung


Als nächstes eruieren Sie alle Informationen, die über die Erschließung Auskunft geben. Verfügt das Grundstück über eine Kanalisation und eine Energie- und Wasserversorgung? Sind Telekommunikationsleitungen bereits verlegt oder ist das Baugrundstück sogar mit einem Glasfaser-Datenkabel versehen? Wie stellt sich die verkehrstechnische Erschließung nach Rosenheim oder zur Autobahn dar? Sind die Straßen bereits angelegt, in Planung oder nur angedacht? Zustand und Beschaffenheit des Baugrunds spielen ebenfalls eine Rolle. Steht zum Beispiel das Grundwasser hoch, benötigen Sie unter Umständen aufwendige Abdichtungsarbeiten. Oft lohnt sich bei größeren Baumaßnahmen eine Baugrunduntersuchung.

Bestehende Altlasten


Oft entstehen Gewerbegebiete auf Flächen, die bereits einer intensiven Vornutzung unterzogen worden sind. Anfragen beim zuständigen Altlastenkataster oder auch beim Bauamt in Rosenheim können Auskunft über eventuell riskante oder kostenintensive Altlasten ergeben. Eine erkennbare Regelmäßigkeit in der Oberflächenstruktur des Grundstücks sollte genauer untersucht werden, vor allem, wenn man Sie nicht über die Vornutzung informiert hat.

Das Umfeld

Die Überprüfung des Umfelds des Grundstücks ist ebenfalls anzuraten. Dabei geht es besonders um die verkehrstechnische Erschließung und die Anbindung des Grundstücks an den öffentlichen Personennahverkehr. Wie ist es um das Umfeld und die Nachbarschaft bestellt? Möglicherweise können hier lärm-oder geruchsintensive Betriebe angesiedelt sein oder werden. Wie gesagt, ein sorgfältig arbeitendes Maklerunternehmen hat bereits im Vorfeld viele dieser Fragen bearbeitet und die wichtigsten Auskünfte im Exposé zusammengestellt.


Die Erschließung des Grundstücks - Stichpunkte

Erste Fragen zur Erschließung


• Ist das Grundstück direkt zu erreichen oder zumindest die Zufahrt und Abwasserentsorgung gesichert und durch Grunddienstbarkeiten für den jeweiligen Eigentümer eingetragen?
• Ist Versorgung mit Wasser Strom und Medien gesichert?
• Wie steht es um die Entsorgung des Grundstücks von Regen-und Abwasser?
• Verfügen die Versorgungsunternehmen über das Recht, ihre Leitungen bei Abnehmern an die Nachbarn weiter zu führen?

Warnsignale bzw. No gos

• Das Grundstück muss via Teilflächenverkauf aus einem anderen Grundstück heraus gelöst werden.
• Das Grundstück ist bereits heraus geteilt worden und ist ggf. Teil eines Baugrundstücks oder anders genutzten Grundstücks.
• Das Grundstück liegt nicht an einer öffentlichen Straße oder ist nur über Privatgrundstücke zu erreichen.
• Man muss zur Anbindung auf das das Notwege- oder Notleitungsrecht zurückgreifen.

Das öffentliche Erschließungsrecht und die Kosten

Jede Erschließung bringt Kosten mit sich, die nach verschiedenen Modellen verteilt und abgerechnet werden können. In den meisten Fällen ist hier die rechtliche Unterstützung durch versierte Fachleute zu empfehlen.

Kostenaufgliederung

• Die Erschließungskosten nach BauGB, Straße mit Nebenanlagen
• Die Abgaben für Naturschutzmaßnahmen, Kosten für die Schaffung von Ausgleichsflächen bei neuen Bebauung
• Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz für die Errichtung von Ver- und Entsorgungsleistungen durch die Gemeinde
• Der Hausanschluss zur öffentlichen Ver-oder Entsorgungsanlage (vom Bauherrn zu tragen) 


Der Berechnungsmaßstab für die Abrechnung der öffentlichen Beiträge erfolgt über die Geschossfläche. Die Geschossfläche ist die Summe aller überbauten Geschosse mit Keller und möglichen Garagenanlagen. Dabei gibt die oft angegebene Geschossflächenzahl das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Schuldner im Bezug auf die Beitragspflicht ist, wer zum Zeitpunkt der Pflichtenstellung Eigentümer des Grundstücks ist. Darauf weist der Notar meist extra noch einmal hin. Alle sonstigen Anlagen, die zur Versorgung des Grundstückes mit Strom, Gas, Telekommunikation oder ähnlichen Versorgungsgütern errichtet werden müssen, werden von den jeweiligen Versorgungsunternehmen erstellt. Die Grundlage hierfür ist eine vertragliche Beziehung zum Versorgungsunternehmen, die unabhängig vom Grundstückseigentum abgeschlossen wird.

Drei Modelle zur Begleichung der Erschließungskosten

1. Beginnslösung


In Paragraf 436 BGB ist geregelt, dass der Verkäufer die Kosten und Abgaben für Maßnahmen zu tragen hat, mit deren Ausführung bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen worden ist. Dies ist eine relativ schwierig durchzuführende Variante, die u.a. sehr viel Informationen zum Bauablauf benötigt.


2. Die Ausführungslösung

Mit dieser Lösung wird vereinbart, dass der Verkäufer die Kosten und Abgaben für Maßnahmen zu tragen hat, die bis zum Vertragsschluss tatsächlich ausgeführt worden sind. Dieses Vorgehen ist unabhängig vom Entstehen der Beitragspflicht. Die Lösung wird oft von den Parteien bevorzugt.


3. Die Abrechnungslösung


Mit der Abrechnungslösung wird vereinbart, dass der Verkäufer die Kosten und Abgaben zu tragen hat, die bis zum Vertragsschluss tatsächlich abgerechnet worden sind. Dies ist unabhängig vom Zeitpunkt der Ausführung. Alles was nach dem Vertragsschluss abgerechnet wird, trägt der Käufer. Diese Variante ist sehr unproblematisch, setzt aber eine gute Zusammenarbeit und einen regen Informationsfluss zwischen Verkäufer und Käufer voraus.