Am Anfang steht der Grundstückskauf

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie errichten möchten, benötigen zu Sie zunächst ein passendes Baugrundstück. Das ist oft schwieriger als gedacht.

Die niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre haben auch im Bereich der Gewerbeimmobilien zu verstärkter Bautätigkeit geführt. Das hat zur Folge, dass aufgrund der hohen Nachfrage, Grundstücke teuer und knapp geworden sind. Besonders schwer ist es ein passendes Grundstück in den Ballungsgebieten zu finden.

Vertrauen Sie auf kompetente Helfer die Sie bei der Grundstückssuche unterstützen. Ein gutes Maklerunternehmen kennt den Markt und das Baurecht. Oft sind den Maklern die richtigen Ansprechpartner der Kommunen bekannt. Somit können hier wertvolle Kontakte geknüpft werden.

Als künftiger Bauherr ist es sehr wichtig, dass Sie gründlich informiert werden. Nicht auf jedem Grundstück kann das, was Sie sich vorstellen, errichtet werden. Hierzu ist es sehr wichtig, dass sie bei der zuständigen Kommune den Bebauungsplan einsehen um ihre Baumöglichkeiten einzuschätzen.

Auch der Blick in das Grundbuch ist unerlässlich. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über möglicherweise eingetragene Wegerechte oder auch Vorkaufsrechte, die zu einer erheblichen Verzögerung ihrer Pläne führen können.

Wichtig sind auch alle Informationen die über die Erschließung Auskunft geben. Verfügt das Grundstück über Kanalisation und eine Energie- und Wasserversorgung? Sind Telekommunikationsleitungen bereits verlegt oder ist das Baugrundstück mit einem Glasfaser-Datenkabel versehen? Wie stellt sich die verkehrstechnische Erschließung dar? Sind die Straßen bereits angelegt? Viele dieser Fragen werden bereits in einem gut erstellten Objekt Exposé beantwortet.

Sehr genau sollten Sie sich den Zustand und die Beschaffenheit des Baugrunds ansehen. Steht zum Beispiel das Grundwasser hoch, benötigen sie unter Umständen aufwändigere Abdichtungsarbeiten. Sehr oft, insbesondere bei größeren Baumaßnahmen, lohnt sich eine Baugrunduntersuchung.

Oft entstehen Gewerbegebiete auf Flächen die bereits einer intensiven vor Nutzung Unterlagen. Hier ist es umso wichtiger, dass sie sich alle verfügbaren Informationen über Altlasten beschafft. Dazu können Anfragen beim zuständigen Altlastenkataster oder auch beim Bauamt gestellt werden. Auf jeden Fall lohnt sich hier eine intensive Prüfung sobald sie Regelmäßigkeit in der Oberflächenstruktur des Grundstückes erkennen können.

Eine Überprüfung des Umfelds des Grundstückes ist ebenfalls anzuraten. Hierbei sollten Sie besonders auf die verkehrstechnische Erschließung und die Anbindung des Grundstückes an den öffentlichen Personennahverkehr untersuchen. Wichtig ist sicher auch ein Blick auf die Nachbarschaft. Möglicherweise können hier lärm-oder geruchsbelästigende Betriebe angesiedelt sein.

Viele der vorab genannten Punkte werden vom anbietenden Maklerunternehmen bereits im Vorfeld beim Verkäufer abgefragt und im Exposé zusammengestellt.

Im Folgenden haben wir Ihnen noch einige Punkte zusammengestellt die oft mit der Thematik der Erschließung zusammenhängen:

 1. Erschließung

• Zufahrt und Zugangsmöglichkeiten
• die Versorgung des Grundstücks mit Wasserstrom und Medien
• die Entsorgung des Grundstückes von Regen-und Abwasser

Zweifel am Vorhandensein der Erschließung oder der Nutzungsberechtigung kann gegeben sein wenn:

• das Grundstück aus einem anderen Grundstück heraus gelöst werden muss (Teilflächenverkauf)
• das Grundstück in der Vergangenheit bereits heraus geteilt worden ist und Teil eines Baugrundstücks oder anders genutzten Grundstücks ist
• das Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße liegt und nur über Privatgrundstücke zu erreichen ist

Die rechtliche Sicherung der Erschließung kann gegeben sein wenn:

• wenn die Versorgungsunternehmen über das Recht verfügen,  ihre Leitungen bei Abnehmern an ihre Nachbarn weiter zu führen
• die Zufahrt und Abwasserentsorgung gesichert ist und durch Grunddienstbarkeiten für den jeweiligen Eigentümer eingetragen ist oder das Grundstück direkt zu erreichen ist
• sind diese Punkte nicht geklärt, gibt es als letzte Möglichkeit das Notwege- oder Notleitungsrecht 

2. Öffentliches Erschließungsrecht

Erschließung im öffentlichen Recht durch die Gemeinden

Kostenaufgliederung

• Die Erschließungskosten nach BauGB, Straße mit Nebenanlagen
• Abgaben für Naturschutzmaßnahmen, Kosten für die Schaffung von Ausgleichsflächen bei neuen Bebauung
• Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz für die Errichtung von Ver- und Entsorgungsleistungen durch die Gemeinde (im Wesentlichen Wasser /Abwasser)

Der Hausanschluss von der öffentlichen Ver-oder Entsorgungsanlage muss privat erstellt werden.

Die Berechnungsmaßstäbe für die Abrechnung der öffentlichen Beiträge erfolgt über die Geschossfläche. Die Geschossfläche ist die Summe aller überbauten Geschosse (Keller, Erdgeschoss, weitere Geschosse, Dachgeschoss und Fläche möglicher Garagenanlagen).

Die oft angegebene Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an.

Schuldner im Bezug auf die Beitragspflicht ist, wer zum Zeitpunkt der Beitragspflicht Eigentümer des Grundstücks ist. Darauf weist der Notar meistens extra noch einmal hin.

Alle sonstigen Anlagen, die zur Versorgung des Grundstückes mit Strom, Gas, Telekommunikation oder ähnlichen Versorgungsgütern errichtet werden müssen werden von den jeweiligen Versorgungsunternehmen erstellt. Dazu ist die Grundlage eine vertragliche Beziehung zum Versorgungsunternehmen. Dies ist unabhängig vom Grundstückseigentum.

 Wer bezahlt die Erschließungskosten?