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Vorüberlegungen zur Suche nach einer Gastronomieimmobilie
Je nach Konzept unterscheiden sich die Anforderungen an eine Gastronomieimmobilie erheblich. Ein Café oder eine Bar erfordern andere Grundrisskonzeptionen und Nebenräume als zum Beispiel ein Speiselokal oder eine Eisdiele. Somit steht der Gedanke, welches Konzept der Gründer umsetzen möchte, am Anfang. Konzept und Gastronomie müssen zusammenpassen. Folgende Punkte gilt es zu beachten:
- Welches Konzept möchte ich umsetzen? Wird Alkohol ausgeschenkt ist eine Konzession erforderlich.
- Was ist meine Zielgruppe? Kann ich diese Zielgruppe am Standort erreichen?
- Wie viel Platz soll mein Lokal bieten? Reicht dafür die Fläche aus?
- Plane ich ein ständiges Lokal? Zum Beispiel ein Steakhouse oder ein Lokal mit vegetarischen Speisen? Danach richtet sich zum Beispiel die Inneneinrichtung und die Küche und die Nebenräume.
- Wie groß soll mein Betrieb werden und in welchem Preissegment werde ich mein Angebot platzieren?
Haben Sie sich für ein Betriebskonzept entschieden können Sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie bzw. dem passenden Objekt machen.
In den meisten Fällen werden Gastronomie Immobilien verpachtet. Damit ist es dem Pächter erlaubt diese Immobilie nicht nur zu nutzen, sondern dort auch Gewinne zu erzielen. Passen dazu noch die Lage und die Räumlichkeiten mit der Ausstattung sowie der Pachtpreis, ist das richtige Objekt gefunden. Leider sieht die Wirklichkeit jedoch anders aus. Oft muss lange nach einer passenden Gastronomie Immobilie gesucht werden und in den meisten Fällen wird diese dann dem geplanten Konzept baulich angepasst. Folgende Punkte sind bei der Suche wichtig:
Der richtige Standort. Wichtig für den Erfolg?
Ein sehr wichtiges Kriterium bei der Suche nach der passenden Gastronomie Immobilie ist der Standort. Jeder Gastronomietyp, ob Bar, Café, Diskothek oder Restaurant hat andere Ansprüche an den Standort. Während Sie eine Bar sicherlich in einem Szeneviertel eröffnen möchten wäre für eine Speisegaststätte auch die Verkehrsanbindung und die Parkmöglichkeiten sehr wichtig. Aus diesem Grund sollten Sie bevor Sie eine Wahl treffen eine Standortanalyse durchgeführt. Dabei sollten Sie eine Konkurrenzanalyse genauso durchführen wie eine Bestandsaufnahme des Umfeldes, um in Zukunft mögliche Probleme durch eine sensible Nachbarschaft auszuschließen. Folgende Fragen sollten Sie im Vorfeld klären:
- Befindet sich das Objekt bzw. Immobilie in werbewirksamer Lage an einer Straße? Finden dadurch zukünftige Gäste das Lokal einfach?
- Gibt es in der Nachbarschaft ähnlich gelagerte Lokale? Wie stellt sich im Allgemeinen die Konkurrenzsituation in der Stadt dar?
- Benötige ich eine Lage, an der ich mit Laufkundschaft rechnen kann?
- Wie ist die allgemeine Lage zu beurteilen? Stammlokal eine stark befahrene Straße entlang die durch Lärmemissionen möglicherweise störend wirken kann?
- Befindet sich in der Nähe des Lokals eine Haltestelle des öffentlichen Personennahverkehrs? Sind ausreichend Parkplätze vorhanden?
- Benötige ich für mein Lokal oder Restaurant einen Garten und wenn ja wie ist dieser im Bezug zu den Himmelsrichtungen ausgerichtet? Optimal ist eine Südwestlage, bei der bis zum späten Abend mit Sonnenlicht gerechnet werden kann.
- Nicht zuletzt spielt auch der Ruf der Umgebung eine Rolle.
Die Gastronomieimmobilie. Grundriss und Architektur
Wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Gastronomie Immobilie ist neben der Architektur des Gebäudes auch die Gestaltung des Grundrisses. Achten Sie auf Größe und Schnitt der Räume um genug Sitzplätze unterzubringen und einen reibungslosen Service zu garantieren. Wichtig ist ebenfalls der Standort der Theke und der Nebenräume wie Küche Lager und Kühlräume. Bei der Einrichtung spielt auch die Raumakustik eine große Rolle. Niemand sitzt gerne in einem hellhörigen und lauten Gastraum. Entsprechende Schaltschutzmaßnahmen sind vorzusehen. Grundsätzlich ist der technischen Einrichtung der Räume, insbesondere der Be- und Entlüftungsanlagen, große Aufmerksamkeit zu widmen. Planen Sie einen Außenbereich ist alter Baumbestand, eine Ausrichtung nach Südwest und eine gute Anbindung an die Servicebereiche wie Küche und Theke wichtig. Ein wichtiger Punkt ist auch der Zustand der Sanitäranlagen. Beachten Sie hierbei auch die Vorgaben die entsprechenden Verordnungen (Gaststättenverordnung)und Gesetze für die Anzahl der Toiletten vorschreibt.
Das Konzept macht die Musik
Neben den vorab genannten Punkten spielt das Konzept Ihres Lokals eine Hauptrolle. Mit einer exzellenten Küche können Sie viele Nachteile der Lage spielend ausgleichen. Ist das Restaurant erst einmal in der Umgebung bekannt, können Sie mit vielen Stammgästen rechnen die auch Umwege oder kleine Zufahrtsstraßen in Kauf nehmen. Erkunden Sie Ihre Umgebung und Sie werden sehr schnell feststellen, dass Gastronomie Objekte mit einem guten, unverwechselbaren Konzept akzeptiert und hoch frequentiert werden.
Pachten oder mieten, das ist hier die Frage!
Gastronomie Immobilien werden in den meisten Fällen gepachtet. Dabei gilt es aber zu beachten, dass Pachtverträge, im Gegensatz zu Mietverträgen, sehr frei gestaltet werden können. Zukünftige Gastronomen sollten sich in jedem Fall zu diesem Thema fachlichen Rat einholen. Der wichtigste Unterschied zwischen einer Miet- oder einer Pachtimmobilie liegt darin, dass der Pachtvertrag eine Fruchtziehung ermöglicht. Damit werden für den Pächter wichtige Rechte abgedeckt. Wird Ihnen eine Gastronomie Immobilie mit komplettem Inventar angeboten, dürfen Sie diese Einrichtungsgegenstände für die Zubereitung Ihrer Produkte nutzen. In der Regel wird hier ein Pachtvertrag geschlossen. Es handelt sich hierbei um eine Gebrauchsüberlassung mit der Möglichkeit Erträge zu erwirtschaften. Im Vertrag sollten Sie nicht nur den Pachtzweck, der festhält ob eine Bar oder ein Café betrieben werden soll, festschreiben sondern selbstverständlich auch alle Pachträume Nebenräume und Außenanlagen festhalten. Oft werden in Verträgen sogar Öffnungszeiten festgeschrieben. Die Öffnungszeiten sind in der Regel in der Genehmigung festgelegt. Neben dem Pachtzins gibt es in der Gastronomie oft auch eine Umsatzbeteiligung. Die Höhe des Pachtzinses und der Umsatzbeteiligung muss im Einzelfall ausgehandelt werden. Neben Kündigungsfristen können auch Ausstiegsklauseln, wenn zum Beispiel der Betreiber erkrankt, vereinbart werden. Wer eine Gastro Immobilie pachtet, sollte auch regeln, was bei Schäden passiert. Eine kaputte Heizung mitten in der Vorweihnachtszeit? Ein Horrorszenario für jeden Gastronomen. Damit von Anfang an klar geregelt ist, wer sich um den Handwerker kümmern muss, sollten die Vertragsparteien im Pachtvertrag festhalten, wer für welche Art von Reparaturen zuständig ist. Üblicherweise kümmert sich der Verpächter um Instandhaltungsarbeiten und der Pächter um gewöhnliche Ausbesserungen. Aber auch andere Vereinbarungen sind möglich.
Sicher in die Zukunft
Für einen Gastronomen und ganz sicher für Quereinsteiger ist es unerlässlich sich fachlichen Rat zu holen. Die Industrie-und Handelskammern sind hier die besten Adressen, die eine Beratungsleistung erbringen können. Aber auch Maklerunternehmen, die sich mit Gastronomie Immobilien beschäftigen, können bei der Gestaltung des zukünftigen Geschäftes in Bezug auf Mitbewerber, Standortbedingungen und der auszuwählenden Objekte wertvolle Hilfestellung geben. Unsere Empfehlung: Nur ausgebildete Fachleute sollten sich mit der Gründung einer Gastronomie Immobilie beschäftigen. Der Aufwand ein solches Unternehmen zu gründen und zu betreiben wird von vielen Interessenten drastisch unterschätzt.
