Checkliste Gewerbemietvertrag
Auf welche Klauseln Sie bei Ihrem Gewerbemietvertrag achten sollten
Bei der Gründung eines Unternehmens gibt es zahlreiche Formalitäten zu beachten. Die meisten Schritte werden von Anwälten, Steuerberatern oder Notaren begleitet. Dagegen scheint der Abschluss des Gewerbemietvertags eine der leichteren Aufgaben zu sein.
Das ist allerdings ein Trugschluss, denn ein Gewerbemietvertrag enthält viele wichtige Klauseln, die Sie aufmerksam betrachten sollten. Die folgende Checkliste soll Ihnen eine Orientierung geben, damit Sie gut vorbereitet die richtige Entscheidung treffen können.
Vorab, die wichtigste Regel beim Gewerbemietvertrag: Der schriftliche Vertrag
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Parteien des Gewerbemietvertrags gleich stark sind. Deswegen gestattet er ihnen viel Spielraum in der Gestaltung. So auch in der Frage, ob der Vertrag schriftlich geschlossen wird. Dies kann von Vorteil, aber auch von Nachteil sein, wenn es später zum Streit kommt. Achten Sie deshalb besonders auf die Schriftform und die Unterschrift beider Parteien am Ende des Vertrags.
1. Mietobjekt und Mietzweck – Was wollen Sie mieten?
Als erster Punkt auf der Checkliste für einen Gewerbemietvertrag steht die genaue Beschreibung des Zwecks und des Objekts der Miete. Mieten Sie etwa außerhalb der Räumlichkeiten noch Parkplätze oder Werbeflächen mit? Wie groß ist die gesamte Fläche? Verwenden Sie die Immobilie als Lagerraum, Büro oder Lokal? Es empfiehlt sich, all diese Fragen so detailliert wie möglich festzuhalten, sodass Streitigkeiten im Nachhinein vermieden werden können. Außerdem sollten Sie zusammen mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll erstellen, um den Zustand während der Übergabe festzuhalten.
Unter dem Aspekt des Mietzwecks sollte der Gewerbemietvertrag zudem beinhalten, dass alle baulichen Auflagen erfüllt werden und die geforderten Genehmigungen für den Betrieb vorhanden sind.
2. Mietzeit: Befristeter oder unbefristeter Gewerbemietvertrag – Wie lange benötigen Sie die Gewerbeimmobilie?
Im Normalfall ist ein Gewerbemietvertrag befristet. Erweiternde Klauseln können Ihnen allerdings den Standort auch über den Zeitraum hinaus sichern. Die Festlegung der Kündigungsrechte und -fristen ist demnach besonders wichtig. Darüber hinaus sollten beide Parteien das außerordentliche Kündigungsrecht sowie Sonderkündigungsrechte festhalten.
Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist ohne eine Begründung gekündigt werden. Sollte keine Kündigungsfrist festgehalten worden sein, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 580a BGB: Bis zum dritten Werktag eines Quartals ist eine ordentliche Kündigung bis zum Ablauf des übernächsten Quartals möglich. Die Kündigungsfrist beläuft sich somit auf etwa ein halbes Jahr.
Übrigens: Wird eine Mietdauer von mehr als einem Jahr vereinbart und dies lediglich mündlich, so gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen. Er kann jederzeit, auch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit, gekündigt werden. Daher hier unbedingt einen schriftlichen Gewerbemietvertrag abschließen.
3. Vertragsparteien – Wer soll Mieter werden?
Wer genau ist Mieter und wer der Vermieter? Handelt es sich um eine natürliche oder juristische Person? Auch dieser Punkt der Checkliste ist von hoher Bedeutung. Nicht zuletzt geht es hier auch um die Bonität des Vertragspartners. Alle Beteiligten müssen den Gewerbemietvertrag unterschreiben.
4. Miete – Wieviel können Sie bezahlen?
Die Höhe der Miete kann frei verhandelt werden. Das beinhaltet auch, dass Sie zwischen einer Festmiete, einer Indexmiete und einer Staffelmiete wählen können. Im Einzelhandel findet auch die umsatzabhängige Miete Anwendung. Entsprechende Klauseln sollten sich im Gewerbemietvertrag befinden. Bitte bedenken Sie auch, dass unter Umständen noch Betriebskosten und Instandsetzungskosten zu zahlen sind, wenn Sie die Gesamtbelastung kalkulieren.
5. Betriebskosten – Was ist neben der Grundmiete noch zu bezahlen?
Zu den Betriebskosten gehören u.a. die Grundsteuer, Kosten für Strom und Wasser sowie Kosten für die Pflege und Reinigung der Immobilie. Die Kosten die der Mieter zu übernehmen hat sind entweder konkret zu benennen oder es erfolgt ein Verweis darauf, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV zu tragen hat. Pauschale Aussagen sind nicht zulässig.
6. Instandsetzung, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen – Was davon können und müssen Sie übernehmen?
Diese drei Begriffe werden oft synonym verwendet, sind aber etwas völlig Unterschiedliches. Bei der Instandsetzung wird ein bestehender Mangel, der die Nutzbarkeit beeinträchtigt, beseitigt. Z. B. die defekte Heizungsanlage. Bei der Instandhaltung geht es darum die Nutzbarkeit aufrecht zu erhalten. Z.B. die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage. Schönheitsreparaturen haben keine Auswirkungen auf die Nutzbarkeit an sich. Sie sorgen lediglich dafür, dass die Immobilie ansehnlich bleibt.
Auch die Instandhaltung und Instandsetzung kann Ihnen der Vermieter anteilig berechnen. Einerseits ist der Vermieter natürlich dazu verpflichtet, Ihnen die Gewerberäume in einem angemessenen Zustand zu überlassen. Andererseits können auch Sie Renovierungen und Reparaturen übernehmen. Wer welche Kosten übernimmt, sollte explizit im Gewerbemietvertrag stehen.
Schönheitsreparaturen dagegen trägt der Mieter üblicherweise selbst.
7. Konkurrenzschutz – Welche Nachbarn wollen Sie verhindern?
Nicht zu unterschätzen ist der Punkt des Konkurrenzschutzes auf der Checkliste eines Gewerbemietvertrags. Schließlich möchten Sie nicht den direkten Wettbewerber nebenan haben. Entsprechende Klauseln halten die Konkurrenzsituation vertraglich fest. Dabei kann es sich um einen Schutz für das Hauptsortiment, für einzelne Produkte oder für Nebenartikel handeln.
Über die Autorin: Rechtsanwältin Corinna Ruppel, L.L.M. nutzt ihre Fachexpertise aus ihrer langjährigen Tätigkeit als Kreditspezialist und Syndikusanwältin um Privatpersonen und Unternehmen in allen Fragen rund um Bank- und Kapitalmarktrecht und Immobilienrecht zu beraten und zu vertreten. Dabei legt Sie besonderen Wert auf Transparenz und eine vertrauensvolle Basis dem Mandanten gegenüber. Corinna Ruppel studierte in Deutschland und den USA. Neben der deutschen Zulassung hat sie einen Master im amerikanischen Recht und war zwölf Jahre bei einem führenden deutschen Geldinstitut beschäftigt, bevor Sie sich 2013 mit CDR Legal als Anwältin in Rosenheim selbstständig machte.
Link zum Webauftritt: https://cdr-legal.de/
Aktuelle Gewerbeimmobilien
