Wo wohnen eigentlich die Mitarbeiter unserer Kunden?
Wenn wir uns im Gespräch mit Kunden befinden, die ein größeres Unternehmen in die Umgebung von Rosenheim verlagern oder einen Ableger eröffnen wollen, geht es meist auch um die Frage nach Wohnungen und/oder Häusern. Schließlich sollen mitziehende Manager und Mitarbeiter möglichst adäquat untergebracht werden. In Zeiten des Fachkräftemangels müssen neu eingestellte Mitarbeiter nicht selten zu einem Umzug nach Rosenheim motiviert werden. Das fällt viel leichter, wenn der Unternehmer oder sein Beauftragter passenden Wohnraum vorhalten bzw. anbieten kann. Daher müssen wir auch als Makler für Gewerbeimmobilien immer ein Auge auf die Entwicklung des privaten Immobilienmarkts haben. Wie in vielen boomenden Regionen ist zumindest die Lage für den Bau oder Erwerb von Häusern im Stadtbereich selbst eher als schwierig zu beschreiben. Die gute Fernbahnanbindung nach München tut ein Übriges, denn so mancher Münchener Arbeitnehmer und manche Führungskraft wohnt in Rosenheim. Dagegen bieten sich für Mitarbeiter neuer Unternehmen in Rosenheim im weiteren Umfeld und Hinterland gute Möglichkeiten, denn die alltägliche Fahrt zur Arbeit stellt dann kein großes Problem dar.
Die Lage für Immobilien in Rosenheim
Die Zahl der Häuslebauer unter den jungen Familien geht zurück. Das trifft zumindest auf die Metropolregionen zu, zu denen auch Rosenheim gerechnet werden muss. Das erklären sich die meisten Einwohner natürlich zu Recht mit den stark gestiegenen Preisen. Durch die hervorragende Anbindung nach München und Salzburg siedeln sich gerade in Rosenheim viele Menschen und Gewerbe an, Tendenz steigend. Die Nähe zu München und die hervorragende Lebensqualität und der hohe Freizeitwert im Rosenheimer Land wirken besonders anziehend. Rosenheim gehört zu den wachstumsstärksten Gebieten in Deutschland. Das gilt leider nicht nur für die Zahl zugezogener Handwerker sowie kleiner und mittlerer Betriebe, sondern auch für die Immobilienkosten. Die Preise für Immobilien in Rosenheim sind laut Immobilienspiegel in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 70% gestiegen. Das ist weit mehr als der durchschnittliche Preisanstieg für Metropolregionen im Bundesgebiet. Während es in allen Regionen dieser Art in den letzten 10 Jahren einen Preisanstieg von rund 40% gab, lag dieser Anstieg in der Region rund um München bei etwa 65%.
Immobilienpreise im Verhältnis zu Zinsen und Einkommen
Dem kann man entgegenhalten, dass verschiedene Faktoren die stark gestiegenen Kosten relativieren. Denn fast ebenso wichtig wie die eigentlichen Grundstücks- und Baukosten ist die langfristige Belastung für die Familien, die sich z.B. aus der Höhe der Bauzinsen ergibt. Im Durchschnitt sind diese aufgrund der Niedrigzinspolitik der letzten Jahre nämlich um rund 40% gefallen. Während es z.B. im Jahr 2007 noch durchschnittlich 5,1% Zinsen kostete, wenn man ein Darlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung aufnahm, lagen diese zehn Jahre später nur noch bei 2,1%. Das macht über so viele Jahre einen deutlichen Unterschied in der Belastung. Dazu kommen die gestiegenen Löhne, die sich in diesem Zeitraum in den alten Bundesländern um knapp 20% erhöhten. Die Statistiker ermittelten aus diesen Faktoren für einige Metropolen daher sogar sinkende Belastungen für die Familien. Umgerechnet auf ein durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen und ein Haus mit 150 m² Wohnfläche musste eine Familie im Jahr 2007 in der Region Frankfurt 154 Monatseinkommen für das Eigenheim aufbringen. Zehn Jahre später waren es dann nur noch 143.
Die Unterschiede bei Immobilien in München und Rosenheim
Allerdings gelten diese Werte nicht für München und das weitläufige Einzugsgebiet, wozu eben auch Rosenheim gehört. Hier stieg die Zahl von 211 Monatseinkommen auf beachtliche 237 Einkommen im Jahr 2017. Dazu kommt ein wesentlicher Faktor, der die Beschwerden vieler junge Leute um die maßlos gestiegenen Preise rechtfertigt: Fachleute und Finanzierungsberater empfehlen für eine Baufinanzierung einen Eigenanteil von etwa 20% des Gesamtpreises. Dann wird es aber für viele Familien bereits sehr eng. Denn dieser Eigenanteil stieg für das o.a. Durchschnittshaus in der Münchner Region zwischen 2007 und 2017 von knapp 120.000 Euro auf rund 190.000 Euro. Die Hürde liegt also inzwischen sehr hoch, wenn man sich heute ein Haus bauen möchte. Da bietet es nur einen geringen Trost, wenn man sich vor Augen führt, dass die Entwicklung erstens so weitergehen dürfte und zweitens irgendwann auch mit dem Ende der Niedrigzinspolitik zu rechnen sein wird. Die Lage wird also eher komplizierter. Viele Bauwillige sehen sich daher gezwungen, weitere Wege in Kauf zu nehmen und auf das niedriger besiedelte Umfeld im Rosenheimer Land auszuweichen. Hier lassen sich noch viele Grundstücke finden, die zumindest derzeit noch relativ gut bezahlbar sind.
Die Immobilienpreise in Rosenheim
Wer sich mit Bauabsichten trägt, kann sich aus verschiedenen Quellen genauer über die durchschnittlichen Preise für Rosenheim informieren. Viele Faktoren beeinflussen den Preis eines Hauses, wenn man es selber bauen bzw. bauen lassen möchte. Es bestehen enorme Unterschiede zwischen einem Haus “von der Stange” und einem individuell errichteten Haus, das von einem Architekten geplant worden ist. Für Immobilien allgemein nennt der Immobilienspiegel für eine Größe von 100 m² im Jahr 2019 einen Durchschnittspreis von knapp 4.400 Euro je Quadratmeter. Beim Kauf bereits fertiggestellter Wohnungen in Rosenheim lassen sich für das Jahr 2018 folgende Durchschnittszahlen angeben. Diese beziehen sich allerdings wirklich auf den Durchschnitt für Wohnungen generell. Es bestehen beträchtliche Unterschiede, ob es sich um eine zehn Jahre alten Eigentumswohnung oder um einen Neubau mit Dachterrasse handelt. So lag 2018 der Schnitt für eine Eigentumswohnung generell mit 100 m² bei rund 4.625 Euro/Quadratmeter. Fünf Jahre zuvor betrug der Preis noch knapp 2.750 Euro. Wie eingangs schon erwähnt ist das ein dramatischer Unterschied. Hier könnte ein weiteres Abwarten tatsächlich viel Geld kosten, bedenkt man nur die Entwicklung der letzten fünf Jahre.
Auskunft und Beratung für Rosenheim
Um Ihnen die Unterschiede zwischen einem großzügigen Neubau in guter Lage und einer älteren und kleineren Wohnung in mittlerer Lage zu verdeutlichen, lassen sich zwei Zahlen aus dem Jahr 2017 anführen. Vor eineinhalb Jahren zahlte man für die ca. 70 m² große Wohnung um die 2.500 Euro pro Quadratmeter. Dagegen kostete der Quadratmeter für die über 100m² große Neubauwohnung mit Terrasse in der Innenstadt bereits über 6.000 Euro. Wenn Sie die neuesten Zahlen abrufen und vergleichen möchten, darf ich Sie auf die Kaufpreisübersichten für das Jahr 2018 verweisen, die die Stadt Rosenheim auf ihrer Website im Abschnitt Stadt & Bürger bereithält. Falls Sie auf Ihrer Suche nach Immobilien und Wohnungen für Ihre Mitarbeiter jedoch an der Einschätzung und den wertvollen Hinweisen erfahrener Makler interessiert sind, nehmen Sie bitte jederzeit einfach Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen.