Nutzungsänderung bei Neuvermietung

Wann wird eine Nutzungsänderung nötig und wie kann diese durchgeführt werden?

Als Immobilienmakler in Rosenheim werden wir vom Vermieter bzw. Auftraggeber gerade bei Neuvermietungen häufig gefragt, ob für das betreffende Objekt eine Nutzungsänderung erforderlich wird. Im Folgenden haben wir kurz zusammengefasst, wann eine Nutzungsänderung nötig wird und wie diese durchgeführt werden kann.

Was bedeutet Nutzungsänderung?

Wenn sich die Art der Nutzung einer baulichen Anlage gegenüber der ursprünglich genehmigten Nutzung ändert, spricht man im öffentlichen Baurecht von einer Nutzungsänderung. Das betrifft z.B. Ladenlokale, Hallen, Büros oder Verkaufsflächen. Eine solche Nutzungsänderung ist ein baurechtliches Vorhaben und muss entsprechend vorbereitet werden. Das ergibt sich aus § 29 BauGB “Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften”.

§ 29 BauGB “Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften”.

Dort heißt es:

Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.
Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

In den Paragraphen 30 bis 37 werden u.a. die jeweilige Zulässigkeit und mögliche Ausnahmen beschrieben, die sich bei Vorliegen von Bebauungsplänen innerorts beschrieben und wie bei Nutzungen im Außenbereich vorzugehen ist. So sind in einigen Bundesländern Ausnahmen von dem Verfahren möglich, wenn z.B. die baulichen Anlagen nur ein kleines Ausmaß annehmen. Grundsätzlich ist dabei aber zu beachten, dass auch eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen muss.

Voraussetzungen zur Erstellung einer Nutzungsänderung

Der Bauherr bzw. Vermieter muss den Antrag auf Nutzungsänderung stellen.
Die Nutzungsänderung darf den Vorgaben eines vorhandenen Bebauungsplanes nicht entgegenstehen.
Die Erschließung muss sichergestellt sein.
Der Verfasser des Entwurfs muss über eine Bauvorlageberechtigung verfügen.
Über diese Art der Berechtigung verfügen je nach Bundesland und Umfang des Bauvorhabens Architekten, Ingenieure oder auch Handwerksmeister.
Der Schall- und Wärmeschutz muss die festgesetzten Anforderungen erfüllen.

Bestandteile eines Antrags auf Nutzungsänderung

Das bei der Baubehörde erhältliche Antragsformular muss nach dem Ausfüllen vom Antragsteller und Bauherrn unterzeichnet und gemeinsam mit folgenden Unterlagen eingereicht werden:

Lageplan im Maßstab 1:500, max. 6 Monate alt
Basis des Lageplans ist die Flur- oder Liegenschaftskarte.
Bauzeichnungen
In diese muss die derzeitige Nutzung als auch die geplante Nutzung eingezeichnet sein. Alle betroffenen Teile des Gebäudes müssen im Maßstab 1:100 gezeigt werden.
Nutzflächenberechnung
Diese sollte vorher erstellt und beigefügt werden.Nachweis von PKW-Stellplätzen
Möglicherweise entsteht durch die neue Nutzung ein Mehrbedarf an PKW-Stellplätzen. Hierzu muss ein entsprechender Nachweis geführt werden. Viele Kommunen haben dafür einen Stellplatzschlüssel, der der Berechnung zugrunde liegt.
Betriebsbeschreibung
Neue Nutzungen im Bereich gewerblich genutzter Immobilien müssen in einer Betriebsbeschreibung dargestellt werden. Werbeanlagen sind oft separat zu beantragen.
Herstellungskosten für eine bauliche Änderung
Wird für die neue Nutzung eine bauliche Änderung erforderlich sind die Herstellungskosten zu ermitteln und beizufügen.
Zusätzliche Gutachten
Für manche Nutzungsformen sind zusätzliche Gutachten erforderlich wie z.B. ein Schallschutzgutachten oder ein Brandschutzkonzept. Diese müssen angefertigt und vorgelegt werden.

Auf Grund der vorgelegten Unterlagen überprüft die Behörde die Zulässigkeit der geplanten Nutzung. Je nach Sachlage wird die Genehmigung möglicherweise nur mit zusätzlichen Auflagen erteilt.

Unser Vorgehen als Immobilienmakler

Im Zuge unserer Zusammenarbeit erfragen wir bei unserem Kunden standardmäßig die bisher genehmigte Nutzung des Objekts. Wenn ein Interessent die Fläche anmieten möchte, prüfen wir, ob für sein Vorhaben ggf. eine Nutzungsänderung erforderlich wird. Wenn die Zulässigkeit nicht einwandfrei ersichtlich ist, sollte aufgrund möglicher gravierender Folgen ein Fachanwalt die Prüfung der Zulässigkeit vornehmen.

Die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung sind gravierend

Wir raten allen unseren Kunden eine anstehende Nutzungsänderung sehr ernst zu nehmen.

Liegt eine Nutzungsänderung nicht vor oder wurden die beschriebenen Voraussetzungen nicht beachtet, kann die Behörde die Nutzung auch zu einem späteren Zeitpunkt untersagen. Das kann unter Umständen Schadensersatzklagen Ihres Mieters nach sich ziehen, vor allem, wenn er bereits in das betreffende Objekt bzw. in die Planung investiert hat. Die Behörden können sogar den Abriss bereits errichteter baulicher Anlagen verlangen oder einen Bußgeldbescheid erlassen, wenn eine neue Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung der Nutzungsänderung betrieben wird.

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